普通借家と定期借家のリアルオプション条件から考察する昨今の賃料値上げ交渉の情報非対称性とその対応指針

近隣の新規募集賃料が上がったから、普通借家の更新でもその単価に合わせたい。そういう依頼は一見もっともらしいが、新規相場へそのまま引き上げる法的根拠には欠ける。値上がりのリスクを貸主が取りたいなら、契約は最初から定期借家にするのが筋で、その場合は更新がなく更新料もない。礼金も付かない募集が多い。普通借家は、同じ条件の定期借家より高い賃料を払う契約で、居住用では礼金や更新料も含めると年間15%前後の差がつくことがある。借主はその上乗せを払う代わりに、相場が上がってもすぐには市場価格へ引き上げられずに住み続けられる権利を、双方の合意で手に入れている。不況のときは高く貸せる普通借家で募集し、相場が上がったら市場価格への値上げや定期借家への切り替えを求めるのでは、良いところだけを取ることになる。契約の形を選んだ貸主が、自分の引き受けたリスクをあとから借主に転嫁する理由は、資本市場の自己責任からも出てこない。

この記事の要点

1. 二つの高騰は同じではないバブル期は地価の急騰と固定資産税の逆ザヤが中心で、定期借家という選択肢がなかった。いまは一般物価と建築費の上昇があり、貸主は最初から定期借家を選べる。
2. 普通借家の家賃には、住み続ける権利の代金が入っている大竹文雄・山鹿久木の推計では、面積が大きい居住用ほど定期借家の方が安い。礼金と更新料も、普通借家の側に乗る負担である。
3. 更新料の性質は、最高裁がすでに整理している平成23年7月15日判決は、更新料を「賃料の補充ないし前払」と「契約を継続するための対価」を含む複合的なお金だとした。この記事では、後者を、次の期間も住み続ける権利の代金として扱う。
4. 値上げ通知の多くは、判決まで行かない内容証明が確定させるのは、増額請求が届いた日付である。調停前置と鑑定費用の壁があるため、居住用で確定判決まで進む例は多くない。ただし増額が確定すれば、請求が届いた日からの差額に年1割の利息が付く。
5. 貸主の投資の失敗は、借主の借金ではない家賃は部屋を使う対価である。物件を買った新しいオーナーは、前の契約をそのまま引き継ぐ。借地借家法32条が見るのは税金や物価や近隣の家賃であって、貸主の購入価格や借入ではない。
6. 強引な値上げは、貸主にとっても割に合わない退去が出れば、数ヶ月の空室と原状回復・広告料で、月1万円の値上げでは回収に何年もかかる。それでも通知が増えるのは、値上げでも退去でも手数料が入る管理会社や、賃料表を上げて売り抜けたい短期保有者の利害が、長期保有の貸主とずれているからである。
7. 景気の天井で合意書にハンコを押さない新規相場への満額引き上げ、収益目的だけの更新拒絶、圧力による定期借家への切り替えは通りにくい。一方で、税金や維持費の上昇に見合う小幅な改定は、継続賃料として認められることがある。

第1章　バブル期と今回の値上がりは、中身が違う

1986年末から1991年初頭のバブル期は、プラザ合意後の金融緩和から始まった。円高で輸入物価が下がっていたため、日用品の物価は落ち着いていた。コアCPIは1986年から1988年まで0%台から1%未満、1990年から1991年でも年率3%前後にとどまり、地価だけが数倍に跳ね上がった。

2022年以降の値上がりは、資源高、円安、建設現場の人手不足が重なり、建築費と修繕費、そして一般の物価が一緒に上がっている。CPIは年率2〜3%台で続いた。低金利と共働き世帯の増加、内外の投資資金で都心の分譲マンションが上がり、買うのを見送った人が賃貸に回って、新規の募集家賃を押し上げている。

バブル期の貸主を直接追い詰めたのは、地価に連動した固定資産税・都市計画税と相続税だった。戦前や昭和中期からの安い家賃のまま貸していると、1年間に受け取る家賃より、土地にかかる固定資産税と都市計画税の方が高くなる逆ザヤが実際に起きた。税額の急増を抑える仕組みが、いまほど整っていなかったためである。

いまの貸主が直面しているのは、そうした税金の逆ザヤよりも、建築費・修繕費・管理委託費の上昇と、「新しく募集すればもっと高く貸せるのに」という機会損失である。赤字を避ける話なのか、もっと儲けたい話なのかで、裁判所の見方は変わる。

第2章　なぜ2000年に定期借家ができたのか

1921年にできた旧借家法は、住宅難と戦時の統制、1941年の改正を経て、借主の住まいを強く守る法律になった。契約期間が終わっても、貸主に正当事由（旧借家法1条ノ2）がなければ、更新を断ることも解約を申し入れることもできなかった。貸主自身が住むといった切迫した事情がない限り、「古くなったから建て替えて収益を上げたい」「更地にして売りたい」という理由は、正当事由としてほとんど通らなかった。

家賃を上げ下げする請求権（旧借家法7条）も、地価だけが跳ねる局面ではうまく動かなかった。借主が値上げを断り、いままでの家賃を払い続け、受け取りを拒まれたら法務局に供託すれば、滞納にはならない。貸主が裁判を起こしても、鑑定では投機的な地価の上昇が除かれるため、新規の募集家賃が2〜3倍になっていても、継続中の家賃は数%から十数%の上昇にとどまる例が相次いだ。

一度貸すと返ってこず、家賃も市場どおりには上げられない。この仕組みは、市場に二つの歪みを残した。ひとつは、裁判で解決できない貸主や開発業者が、地上げ屋を使って借主を追い出す事件が広まったことである。もうひとつは、八田達夫や福井秀夫らが指摘したとおり、長く住みやすい家族向けの賃貸が敬遠され、数年で入れ替わる単身者向けのワンルームばかりが建てられたことである。将来の立退料や家賃の据え置きを見込んで、礼金・敷金・保証金と最初の募集家賃ばかりが高くなった。

この反省から、1991年に借地借家法が制定され（1992年8月施行）、正当事由の判断で立退料などの財産上の給付を斟酌することが条文に書かれた。続いて1999年末に法改正が成立し、2000年3月1日に定期借家制度（借地借家法38条）が始まった。すでに住んでいる人の保護を外すのではなく、これから結ぶ契約について、更新のある普通借家か、期間が終われば確実に終了する定期借家かを、当事者が最初から選べるようにしたのである。

第3章　普通借家をオプションとして見る

普通借家は、部屋を借りる契約に、借主の側が持つ二つの選択権（オプション）が組み合わさった形になっている。金融の用語を借りると、借主は「コール」と「プット」の両方を持っている。

ここで\(S_{t}\)はその時点の新規募集賃料、\(R_{t}\)はいま払っている継続賃料、\(C\)は引越し代や新居の礼金・仲介手数料・原状回復などの転居費用である。コールの式は、外の相場が上がっても借主は更新を選べて、借地借家法32条と継続賃料の枠組みのおかげで市場価格までは引き上げられにくい、という利益を1期分で表している。プットの式は、外の相場が下がったり転勤になったりしたときに解約して出ていける権利だが、短期解約の違約金特約がある場合や、転居費用\(C\)が重いために、簡単には使えないことも示している。

普通借家の貸主は、この二つの権利を借主に売った立場にある。貸主の側から契約を終わらせることはほぼできず、外の家賃がどれだけ上がっても、いまの借主を追い出して新しい家賃で貸し直すことはできない。

同じ部屋でも、どちらが選択権を持つかで釣り合う家賃は変わる。

\(R_{\mathrm{ord}}\)は普通借家の家賃、\(R_{\mathrm{fix}}\)は定期借家の家賃、\(P>0\)は借主が持つ選択権の代金（プレミアム）である。この\(P\)が実際の市場でどれくらいの大きさになるかを、次の章で見る。

第4章　定期借家はなぜ安いのか

同じ条件の物件なら定期借家の方が安くなりやすいが、その差は一律ではない。部屋の広さ、契約期間、再契約できる見込み、地域の需給で変わる。制度が始まって間もない時期の国土交通省の事業者調査（2004年公表）では、普通借家と比べて家賃が「低下傾向にある」が30.6%、「同程度の水準」が31.2%、「どちらとも言えない」が33.9%だった。

物件の条件を揃えて差を測った研究として、大竹文雄・山鹿久木のヘドニック分析がある（『日本不動産学会誌』16巻1号、2002年、および関連論文）。東京都の居住用データを分析したこの研究では、広い部屋ほど定期借家の割引が大きく、70㎡前後で約8〜12%、100㎡前後で約15〜25%安くなっていた。反対に50㎡未満の狭い部屋では、ほとんど差が出ていない。また、契約期間が長い定期借家ほど家賃は高くなり、期間の弾性値は約6.8%と推計されている。短い期間で確実に返ってくる契約ほど貸主のリスクが小さく、その分だけ家賃が下がる。

瀬下博之や山崎福寿らの研究も、強い借家権の保護が礼金や初期家賃に上乗せされる仕組みを早くから説明してきた。定期借家は、その上乗せを外す代わりに家賃を下げる余地を作った制度である。

数%の割引では、引越し代の元が取れない

月額15万円（年180万円）のマンションを、再契約の保証がない2年間の定期借家で借りる場面を考える。2年後に退去となれば、次の部屋の礼金・仲介手数料・保証料・引越し代・原状回復費で、家賃の4〜6ヶ月分、およそ60万〜90万円が一度に出ていく。

もし定期借家の家賃が普通借家より3%（月4,500円）しか安くなければ、2年間で浮くお金は10.8万円にとどまる。2年後に60万円以上の引越し費用を払えば大損になる。2年間の家賃総額360万円に対して、月1.5万〜2.2万円（10〜15%、2年間で36万〜54万円）ほどの割引があり、さらに礼金1〜2ヶ月分（15万〜30万円）が免除されて、ようやく引越し費用と釣り合う。再契約の保証がない短い定期借家で1〜2割の差がつくのは、この計算があるからである。

もちろん、実際には再契約できる定期借家も多い。必要な割引額は「引越し費用×退去になる確率」で決まるため、ほぼ再契約できる物件では差が縮まり、必ず退去する留守宅では差が大きくなる。

礼金と更新料でも差がつく

毎月の家賃だけでなく、契約時と更新時の一時金も違う。定期借家推進協議会が説明しているとおり、礼金はもともと、一度貸すと立ち退きを求めにくい普通借家で、将来の出費や紛争を先に埋め合わせる慣行として広まった面がある。満了で確実に終わる定期借家ではその意味が薄く、国土交通省の「定期賃貸住宅標準契約書」にも礼金の欄はない。合意すれば定期借家でも礼金は取れるが、実際の募集では礼金ゼロが多い。

更新料も同じで、定期借家には「更新」がないため更新料という名目自体がない。再契約する場合でも、更新料ではなく、再契約の事務手数料（0.5ヶ月分や数万円程度など、契約による）にとどまることが多い。

第5章　更新料とは何のお金か

「更新料は何の対価かわからないから、消費者契約法10条により無効ではないか」と争われた一連の裁判で、最高裁第二小法廷は2011年（平成23年）7月15日、契約書に金額や条件が一義的かつ具体的に書かれている更新料条項は、金額が高すぎるといった特別な事情がない限り有効だと判断した（民集65巻5号2269頁）。

この判決は、更新料の性質を次のように述べている。更新料は、賃料とともに貸主の事業収益の一部になっており、それを払うことで借主が円満に建物の使用を続けられることからすると、一般に「賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質」を持つ。

これをこの記事の言葉で言い換えると、前半の「賃料の補充・前払」は、毎月の家賃を低く見せる代わりに更新時にまとめて払う家賃そのものである。後半の「契約を継続するための対価」は、更新の権利を次の期間も維持するための代金にあたる。

毎月の家賃に直すと、約4.2%の上乗せになる

首都圏で多い「礼金1ヶ月、2年ごとに更新料1ヶ月」の普通借家に6年間住むとする。1ヶ月分を24ヶ月で割ると\(1/24\)、約4.17%である。

• 最初の2年間礼金1ヶ月分は、毎月の家賃に直すと約4.17%の上乗せになる。
• 3年目以降2年ごとに更新料1ヶ月分を払うので、その後もずっと約4.17%の上乗せが続く。
• 礼金2ヶ月・更新料1ヶ月の場合最初の2年間は約8.33%、3年目以降は約4.17%の上乗せになる。

これは一時金を居住月数で割った実効家賃の計算である。更新料の慣行がない地域ではこの分は乗らず、関西などの敷引は礼金に近い一時金として別に見ることになる。家族向けの物件で定期借家との家賃差が1割前後あり、そこに礼金と更新料で年4%強が重なる地域では、普通借家の借主はあわせて10〜20%近い上乗せを払っている計算になる。

法定更新になったとき、更新料はどうなるか

貸主からの値上げ書類にハンコを押さないまま契約期間が過ぎると、借地借家法26条によって、いままでと同じ条件で更新されたものとみなされる（法定更新）。このとき更新料を払う必要があるかは、契約書の書き方で分かれる。

平成23年の最高裁判決の事案では、契約書に「法定更新であるか合意更新であるかにかかわらず、1年経過するごとに賃料の2ヶ月分を支払う」と明記されており、最高裁はその条項を有効としたうえで、法定更新後の更新料の支払いも命じた。

一方、そうした明記がない契約書については、下級審の判断が分かれている。合意更新の手続きに続けて更新料が書かれている契約で、法定更新には適用されないとして請求を退けた裁判例がある（東京地裁令和6年2月16日判決など）。逆に、「自動更新」などの文言から法定更新にも適用されると判断した裁判例もある。まずは自分の契約書の更新料条項をそのまま読む必要がある。

なお、法定更新にも更新料がかかる契約であっても、法定更新は「従前と同一の条件」での更新である。値上げに合意していない以上、更新料の基準になるのは、貸主が要求している新しい家賃ではなく、いままでの家賃である。

更新料を取ったうえでの満額値上げ要求は、筋が通らない

普通借家では、更新料を払っていても借地借家法32条の増減額請求権自体は残る。32条は強行法規なので、更新料条項があっても排除されない（定期借家で賃料改定の特約を付けた場合とはここが違う）。

ただ、更新料が「円満に契約を継続するための対価」を含む以上、更新料1ヶ月分を受け取りながら、同じ更新の場面で「新規の募集相場まで家賃も上げろ、嫌なら出ていけ」と迫るのは、継続の対価を受け取っておきながら継続の条件を壊す要求である。32条の手続きに乗せたとしても、認められるのは継続賃料としての小幅な調整にとどまり、新規募集の家賃そのものにはならない。

第6章　不況期に普通借家を選んだのは貸主である

2000年3月以降、貸主には定期借家で募集する自由があった。将来のインフレ時に市場価格へ戻したい、期間が来たら立退料なしで空室に戻したいと考えるなら、最初から定期借家を選べばよかった。

それでもデフレと借り手市場の時期に多くの貸主が普通借家を選んだのは、定期借家にすると家賃を下げなければならず、礼金も取りにくく、空室が長引くからである。当面の家賃収入と稼働率を優先して、普通借家を選んだ。

2000年代から2010年代にかけて市場賃料が横ばいか下落だった間、借主の持つ「相場が上がっても安く住み続けられる権利」は出番がなく、貸主は普通借家の高い家賃と礼金・更新料を受け取り続けた。ところが2022年以降に新規の募集家賃\(S_{t}\)がいまの家賃\(R_{t}\)を上回ると、「近隣が3万円上がったから次回から3万円上げる」「応じないなら更新しない、または定期借家に切り替える」と言い出す例が増えた。

32条に沿って相当な継続賃料への改定を求めること自体は、法律が認めた手続きである。問題は、平時に普通借家のプレミアムを受け取っておきながら、相場が動いた途端に、新規相場への満額引き上げや退去、定期借家への切り替えを迫って、契約の中身をあとから書き換えようとすることにある。これは信義則（民法1条2項）に反する。

第7章　大幅な値上げや退去要求が通りにくい理由

新規募集相場への一括引き上げ、値上げ拒否を理由にした更新拒絶、圧力による定期借家への切り替えが、そのまま裁判所で認められる可能性は極めて低い。理由は四つある。

1. 普通借家から定期借家への切り替えには厳しい制限がある

1999年改正法（良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法）附則第3条により、2000年3月1日より前から続いている居住用の普通借家は、当事者が合意して一度終わらせ、同じ建物で新しく定期借家を結び直しても、定期借家としての効力は生じない。普通借家のまま続く（事業用はこの附則の対象外である）。

2000年3月1日以降に結ばれた居住用の普通借家には、この附則の明文禁止はかからない。ただし同じ借主・同じ建物で、更新の機会に「普通借家を合意解約して定期借家を結び直す」形をとると、借主に不利な特約を無効とする借地借家法30条の潜脱にあたらないかが厳しく見られる。借主が更新権を手放す意味を理解し、家賃の大幅な引き下げや解決金など見合う対価を受け取ったといった事情がない限り、圧力や誤解による切り替えは無効になりやすい。そもそも借主には、切り替えの書類にハンコを押す義務がない。

2. 値上げ拒否や収益目的だけでは、更新拒絶の正当事由にならない

借主が値上げや定期借家への切り替えを断ったとき、貸主が「それなら更新しない」と通知しても、借地借家法26条によって契約は従前と同じ条件で法定更新される。これを止めるには28条の正当事由が要るが、その中心は、貸主と借主のどちらがその建物を必要としているかである。

「相場が上がったから、別の人に高く貸したい」「定期借家に変えて物件の売却価格を上げたい」といった収益目的は、正当事由にはならない。とくに2000年以降に普通借家として結ばれた契約では、返す時期や相場連動を望むなら最初から定期借家を選べたはずだ、という見方が働く。借主がいままでの家賃を遅れずに払い、受け取りを拒まれたときに法務局へ供託している限り、32条2項により滞納にはならず、契約を解除することもできない。

3. 継続賃料の算定では、新規相場との差の一部しか反映されない

貸主が32条に基づいて調停や訴訟で家賃の増額を求めた場合、裁判所と不動産鑑定評価基準は、新しく貸すときの「新規賃料（正常賃料）」と、いまの契約が続く中での「継続賃料」をはっきり区別する。継続賃料は、直近に合意した家賃を起点に、その後の税金や物価や近隣相場の変化と、契約の経緯を総合して決める（最高裁平成26年9月25日判決、平成15年10月21日判決）。

鑑定で使われる主な手法は、差額配分法、利回り法、スライド法、そして継続中の類似契約と比べる賃貸事例比較法である。差額配分法では、新規の市場賃料\(S_{t}\)といまの家賃\(R_{0}\)の差額のうち、貸主側に帰属させる一部（2分の1や3分の1が目安）だけを足す。スライド法は、前回合意した時点からのCPIなどの変動率を掛ける手法で、周辺の募集相場の跳ね上がりはそのまま入らない。

第1項が差額配分法、第2項がスライド法、第3項が利回り法で、\(\alpha\)はおおむね\(1/3\)から\(1/2\)、三つの重みの合計は1という関係になる。裁判所が必ずこの式で機械的に計算するわけではないが、複数の手法を合わせて見る構造はこうなっている。

たとえば月15万円の部屋で、周辺の新規募集が18万円に上がっていたとする。差は3万円だが、差額配分法で考慮されるのはそのうちの1万〜1.5万円程度であり、そこに数年で数%しか動かないスライド法や利回り法が合わさるため、実際に認められる増額は3万円には遠く及ばない。残りの差額は、普通借家を選んでプレミアムを払ってきた借主の側に残る。

第8章　なぜ内容証明が届いても、判決まで行く例は少ないのか

最近は管理会社からの値上げ通知だけでなく、弁護士名義の内容証明郵便で「借地借家法32条に基づく賃料増額請求」が届く例も増えている。それでも居住用の普通借家で、地方裁判所の確定判決まで進むケースは多くない。手続きと費用の仕組みを見れば、その理由がわかる。

内容証明の目的は、日付の確定と選別である

弁護士名義の内容証明が届くと、すぐ裁判になる、従わなければ退去させられると受け取ってハンコを押してしまう人がいる。しかし実務上、内容証明を送る意味は主に二つである。

ひとつは、増額請求が届いた日付を証拠として残すことである。32条の増額は、意思表示が相手に届いた日から将来に向かって効力を生じるため、あとで調停を申し立てる場合に備えて基準日を固めておく必要がある。内容証明を送ったからといって、訴訟までやり切る採算があるとは限らない。

もうひとつは、応じる人と応じない人の選別である。マンション全体に管理会社から値上げ通知を送り、残った人に弁護士名義の通知を送れば、かなりの割合がそこで合意してくれる。最後まで合意しない少数の借主に対しては、高い費用をかけて裁判をするより、法定更新のまま据え置くか、数千円の譲歩で折り合う方が、貸主にとって手残りが良い。

拒否している間の支払いルールと、年1割の利息

借主が増額に納得できない間は、自分が相当と認める額（通常はいままでの家賃）を払っていれば、滞納にはならない（32条2項本文）。

ただし注意点がある。のちに裁判が確定して、すでに払った額では足りないとされた場合は、増額請求が届いた日からの不足分に年1割の利息を付けて支払わなければならない（32条2項ただし書）。また、地代の事案ではあるが、最高裁平成8年7月12日判決は、自分の払っている額が固定資産税などの公租公課すら下回っていると知りながらそれしか払わなかったような場合には、債務不履行になり得ると判断している。自分の判断で極端に低い額に減らして払うのは危険で、いままでの家賃をきちんと払い続けるのが基本になる。

調停前置と鑑定費用の壁

貸主が法的手続きに進む場合、いきなり訴訟を起こすことはできず、まず簡易裁判所（合意があれば地方裁判所）に民事調停を申し立てなければならない（民事調停法24条の2、調停前置主義）。調停委員会は裁判官（または民事調停官）と調停委員2名以上で組まれ、不動産の事件では不動産鑑定士や弁護士が調停委員に入ることが多い。ここでは正式な鑑定評価はとらず、固定資産税や物価の動きなどの資料をもとに話し合う。

鑑定士などの調停委員は、仮に訴訟へ進んで正式な鑑定をしても、継続賃料の枠組みでは新規相場どおりの大幅な値上げにはならないことを知っている。そのため、税金や物価の上昇に見合う数%（数千円）程度での和解を勧めることが多く、近いところまで歩み寄れば調停に代わる決定（同法17条）や、合意に基づく調停条項の裁定（同法24条の3）で決着することもある。

月15万円の部屋で、裁判の結果として月5千円の増額が認められても、年間で6万円である。鑑定と弁護士に100万円をかければ、元を取るだけで十数年かかる。居住用の1室ごとに判決まで取りに行く計算が成り立ちにくいのは、この費用対効果のためである。

低い増額の判決が並ぶことは、ファンドにとっても都合が悪い

都心の賃貸マンションを持つファンドや大手管理会社には、もうひとつ判決を避けたい事情がある。投資家に対して「インフレに合わせて既存入居者の家賃も上げていく」と説明して物件の評価額を支えている場合、無理に訴訟を進めて「新規相場が上がっていても継続賃料は数%しか上がらない」という判決がいくつも出て広まると、いま合意で取れている値上げ交渉までやりにくくなる。下級審の判決は他の事件を法的に縛るわけではないが、借主側の有力な交渉材料にはなる。さらに、3〜5年で物件を売却するファンドにとっては、月数千円のために何年も係争を抱えること自体が重荷になる。

居住用では「期中は据え置き、更新時に更新料」という慣行がある

オフィスビルや商業施設では、数年に一度、双方が鑑定を出して家賃を改定する実務がある。これに対して居住用の普通借家では、首都圏などを中心に、入居中の家賃は原則として据え置き、その代わり2年ごとに家賃1ヶ月分の更新料を払う、というやり方が長く続いてきた。礼金と更新料を受け取りながら、さらに途中の家賃まで新規の募集相場に連動させて引き上げるような慣行は、日本の居住用賃貸にはない。

この慣行があるからといって、強行法規である32条の増額請求そのものが消えるわけではない。ただし最高裁平成15年10月21日判決が述べるとおり、相当な賃料額を決めるときには、当事者が賃料を決めた経緯やその他諸般の事情を総合して判断する。更新料を払ってきたことや、これまで据え置きで更新してきた経緯は、借主の側からその「諸般の事情」として主張できる。

第9章　景気の天井で合意すると、あとから下げられない

普通借家の借主にとって一番避けたいのは、2020年の金融緩和から2026年まで続いた上昇局面の高いところで値上げをのんでしまい、そのあとに景気が悪くなったとき、上げた家賃がそのまま固定されることである。

32条の継続賃料を判断するとき、裁判所と鑑定評価が起点にするのは「直近に合意した家賃」と「その合意時点の経済指標」である（最高裁平成26年9月25日判決）。もし月12万円の部屋について、いま「近隣が上がったから」と言われて15万円への変更合意書にハンコを押すと、次の二つのことが同時に起きる。

1. 12万円で住み続けられた権利を、自分で手放すことになるそれまで持っていた月3万円分の有利な条件を無償で返し、これからの基準値を15万円に書き換えることになる。
2. あとから不況になっても、12万円には戻せない半年後や1年後に景気が後退して不動産価格が下がっても、裁判所が見るのは「15万円と合意した2026年の時点から、どれだけ経済事情が変わったか」だけである。自分で15万円に合意した以上、そこからさらに相場が大きく崩れたことを借主の側の費用で立証しない限り、減額は通らない。

景気が良いときには「近隣の新規募集が上がった」と言って市場連動を求め、景気が悪くなって新規募集にフリーレントや礼金ゼロが増えても、既存の入居者の家賃は自分からは下げない。「一度合意した契約だ」「税金や修繕費やローン金利は下がっていない」と言って断る。この非対称があるうえ、借主がいざ引っ越そうにも家賃の4〜6ヶ月分の初期費用がかかり、住宅の家賃相場は株価や売買価格より1年半〜2年ほど遅れて動く（2008年のリーマン・ショック後もそうだった）。一度高い家賃で固定すると、不況のさなかに何年もその負担が続く。

第10章　貸主の投資の失敗を、借主が埋める義務はない

貸主にとって賃貸物件は投資である。いくらで買ったか、どの金利で借りたか、どれだけ空室が出たか、ファンドとして何%の利回りを約束したかは、すべて貸主が自分の判断で引き受けたリスクである。その見込み違いを借主の家賃引き上げで埋めさせるのは、友人が株で出した損を肩代わりさせるのと変わらない。そう言える法的な根拠は三つある。

1. 家賃は部屋を使う対価であって、貸主の利回り保証ではない

賃貸借契約は、貸主が建物を使わせ、借主がその対価として家賃を払う契約である（民法601条）。借主が負っている義務は約束した家賃を払うことであり、貸主の借入返済や投資家への配当を保証することではない。貸主の収支計画が狂ったことは、家賃を上げる理由にならない。

2. 物件を高値で買った新オーナーは、いまの契約をそのまま引き継ぐ

借主がすでに入居している建物を売買すると、新しい所有者は賃貸人の地位をそのまま引き継ぐ（民法605条、605条の2、借地借家法31条）。家賃も期間も更新の条件も、前のオーナーとの契約がそのまま続く。値上がりしたあとの高い価格で物件を買ったのは新オーナー自身の判断であり、既存の入居者の家賃が新規募集より低いことは、買う前からわかっていたことである。

3. 32条が見るのは税金や物価であって、貸主の運用損ではない

借地借家法32条が挙げる事情は、土地や建物にかかる税金などの増減、土地建物価格や経済事情の変動、近隣の同種物件の家賃との比較である。貸主が高い価格で買ったことや、借入金利が上がったこと、自分の運用がうまくいっていないこと自体は、ここには入らない。実際の固定資産税や修繕・維持費の増加は継続賃料の計算で考慮されるが、投資の失敗そのものを借主に回す根拠はない。

なお、最高裁平成15年10月21日判決のように、契約を結ぶ時点で貸主の建築資金や借入返済の計画が家賃額を決める前提として合意されていた事案（サブリースなど）では、その事情が考慮されることはある。しかし一般の居住用の普通借家では、そうした合意はなく、貸主側の事情は通らない。

第11章　なぜ貸主にとっても割に合わない通知が増えるのか

ここまで借主の側から見てきたが、同じ通知を貸主の側の損得で計算しても、普通借家での強引な値上げは割の良い話ではない。相手が借地借家法の基本を知っていれば新規相場どおりの値上げは通らず、逆に退去が出れば空室と募集の費用が先に出ていく。それでも通知が増えるのは、物件を長く持つ貸主と、間に入る管理会社や短期転売のファンドとで、儲かる仕組みがずれているからである。

法人相手の賃貸と、個人向けの普通借家は前提が違う

オフィスビルや商業施設、物流施設では、貸主も借主も法務や財務の担当者が出てくる。契約も定期借家が多く、普通借家であっても物価連動や定期的な改定のルールを最初から契約書に入れておくことがある。これに対して個人向けの居住用普通借家では、不況の時期に「長く住める」ことを売りにして人を集めておきながら、相場が上がったときだけ市場連動のように値上げを求める例が目立つ。

借主が26条の法定更新と32条の継続賃料、そして調停前置と鑑定費用の仕組みを知っていれば、新規募集の相場にそのまま合わせるような大幅な値上げは通らない。通るとすれば、税金や維持費の上昇に見合う小幅な改定だけである。つまり、通知で大きな上乗せが取れるかどうかは、物件の力ではなく、受け取った側が制度を知っているかどうかに左右される。

取れる上乗せは小さく、抱えるリスクは大きい

普通借家の貸主は、借主に「更新の権利」と「途中で解約して出ていく権利」の両方を渡している。その見返りとして平時に受け取っているのが、定期借家より10〜15%ほど高い家賃と礼金・更新料である。

ここからさらに強い通知を送って、何割かの借主から月数千円〜1万円ほどの増額合意を取ったとしても、管理会社への報酬や文書作成の費用を引けば、物件全体の利回りが良くなる幅は年0.数%〜1%未満にとどまることが多い。一方で、貸主が抱える下振れはそれよりはるかに大きい。

1. 建物を建て替え・売却するときの立退料築40〜50年になって老朽化したとき、普通借家の借主が1戸でも残っていれば、簡単には建て替えも更地売却もできない。正当事由を補うための立退料は一戸あたり数十万〜数百万円、条件によってはそれ以上になり、月数千円の値上げで積み上げた分は一度で消える（もちろん損失は物件価値や立退料の範囲であり、文字どおり無限ではないが、毎月の増額分とは桁が違う）。
2. 支払い能力の高い借主から先に退去する強い文面の値上げ通知や内容証明を送ると、引っ越し代をすぐ出せる安定した借主ほど、嫌気がさして別の物件へ移ってしまう。退去が出れば、数ヶ月の空室期間、原状回復の貸主負担分やリフォーム費用（数十万円〜）、次の募集の広告料（AD、家賃の1〜2ヶ月分）がかかる。たとえば月15万円の部屋が2ヶ月空いて、リフォームと広告料に30万円かかれば、合計60万円の出費になる。次の入居者が月1万円高く決まったとしても、その60万円を取り戻すだけで5年（60ヶ月）かかる。そして部屋に残るのは、引っ越し費用を出しにくい層か、法律を調べて徹底的に争う層になりやすい。
3. 不況になれば、借主は1〜2ヶ月前の予告で出ていける景気が悪くなって周囲に安い新築やフリーレント付きの部屋が増えれば、借主は解約して移っていく。普通借家の貸主には、高い家賃のまま借主を何年も縛りつける権利はない。

貸主と管理会社・短期ファンドの利害のずれ

これだけ割に合わない通知がそれでも出回るのは、長期で物件を持つ貸主と、実務を動かす管理会社や短期保有のファンドとで、損得が一致していないからである。

• 管理会社は、値上げが通っても退去が出ても手数料が入る値上げに合意してもらえれば、増額分の何ヶ月分といった報酬や更新事務手数料が入る。逆に借主が怒って退去しても、原状回復工事の手配、次の入居者募集の仲介手数料や広告料で売上が立つ。空室の間に家賃が入らない損はすべて貸主が被り、管理会社はどちらに転んでも損をしにくい。
• 3〜5年で売り抜けるファンドは、賃料表（レントロール）の数字だけを上げたい数年で物件を転売するファンドにとっては、10年後の老朽化や借主との信頼関係よりも、売る時点の年間家賃収入を少しでも高く見せることが先になる。仮に一部の借主がハンコを押して年間の家賃収入が60万円増えれば、利回り（キャップレート）4%で割り戻した物件の評価額は計算上1,500万円上がる（\(60\text{万円}\div 0.04\)）。次の買い手がその数字をそのまま信じるかは別として、売却前に一斉通知を送る動機はここにある。

最初から期間満了で戻したいなら定期借家で貸し、普通借家を選んだなら、信用できる借主に長く住んでもらって空室と募集の費用を抑える方が、手元に残る純収益（NOI）は安定する。いま増えている強引な値上げ通知の多くは、その基本から外れた、手数料と転売のための動きである。

対応指針

普通借家の借主が、「近隣の募集相場が上がった」という通知をそのまま受け入れて合意書にハンコを押すのは、自分がこれまで高い家賃や礼金・更新料で支払ってきた権利を、いちばん価値がある局面で手放すことに等しい。

通知や内容証明が届いたときにやるべきことは、次の三つに尽きる。

1. 根拠を分けて確認する求められている値上げが、固定資産税や維持費の実費に基づくものなのか、新規募集のチラシ相場なのか、貸主の購入価格や借入の事情なのかを切り分ける。実費の裏づけがない大幅な値上げ合意書には、署名・押印しない。
2. いままでの家賃を遅れずに払い続ける合意書にハンコを押さずに期間が満了すれば、26条により同じ条件で法定更新される。いままでの家賃を遅れずに払い、もし受け取りを拒まれたら法務局に供託する。更新料については契約書の条項を確認し、法定更新でも払う定めがある場合は、値上げ前の従前家賃を基準にする。
3. 調停が来たら出席し、小幅な改定の計算を前提に話す内容証明だけで家賃は変わらない。民事調停の呼出しが来たら欠席せずに出席し、継続賃料の算定（差額配分やスライド）と、仮に増額が確定した場合の差額＋年1割の利息を見比べながら、税金や物価の実費に見合う範囲かどうかで判断する。